El banquero del Real State: Cómo lograr rentabilidad de dos dígitos

Oportunidades en real estate en España desde USD 600 el metro cuadrado, con préstamos hipotecarios al 2% anual. La rentabilidad de los alquileres supera el 7% neto, cuando en Argentina no alcanza el 1 o el 2%, siendo muy optimista. Hay que analizar qué país sufrió una crisis para buscar el ciclo de recuperación de precio.

Mariano Capellino es argentino, pero vive 40% de su tiempo en Estados Unidos y otro 40% en España. Es fundador y CEO de INMSA, una firma de inversiones en real estate pero muy diferente a lo que conocemos en el mercado inmobiliario argentino. Su compañía ha logrado desarrollar un espacio relevante en el sector a nivel global con su modelo de negocios basado en principios financieros.

– ¿Argentina es un mercado adecuado para este negocio?

– Hoy no. Lo fue luego de la crisis del 2001 durante 7 años. Y fue un período largo porque los precios de los diferentes activos tuvieron diferentes comportamientos. Y aprovechamos los dos ciclos. Pero no le echemos la culpa a Argentina. En realidad, éste es un negocio global. Hay que analizar qué país sufrió una crisis para buscar el ciclo de recuperación de precio. Por ejemplo, hoy uno de nuestros tres mercados son ciertas zonas de la Florida donde estamos vendiendo propiedades a un valor de 200 mil dólares que las compramos en 2013 en el orden de los USD 50.000. Los 5 años las mantuvimos alquiladas con rentas que superaron el 10% neto anual. Esto sucede porque el valor de los alquileres en países donde la moneda es fuerte se mantiene estable pero la rentabilidad crece al haber bajado la propiedad a un tercio de su valor histórico.

– También fueron uno de los primeros en entrar en Detroit.

– Así es. Es otro ejemplo de otro mercado en el cual actuamos. Con la quiebra de la ciudad, hubo mucha gente que se desplazó hacia otras zonas de EE. UU. Pero cuando grandes inversores comenzaron a comprar propiedades en el downtown hace un par de años, comenzó una nueva migración que empujó los precios para arriba sólo en los activos clase A porque grandes fondos de inversión vieron la oportunidad. Hoy el precio de esos activos ya es igual o superior al momento previo a la crisis. Pero eso no sucede con barrios de clase media que están alrededor del downtown que siguen muy bajos. Con la recuperación del empleo, existe una fuerte demanda de alquileres en viviendas de clase B/C que adquirimos a menos de 200 dólares el metro cuadrado, logrando una renta que supera el 12% neto anual. Recién se está recuperando el acceso al crédito de muchos trabajadores que sufrieron la crisis, lo que hará que esas viviendas se revaloricen. En 4 años, estimamos esas viviendas que hemos adquirido y reparado, pagando en total 40.000 dólares, recuperarán su valor, pudiéndose vender a más de 120.000 dólares. Si uno hace proyecciones conservadoras, la rentabilidad total proyectada no baja del 18% anual como sucedió en las casas clase B/C de la Florida. Por eso tenemos oficinas en Detroit. Estamos analizando el mercado desde hace 4 años y recién hace 2 años que comenzamos a hacer negocios. En eso nos parecemos al mercado de valores: el research es fundamental y la red de contactos aun más.

Capellino es nota de tapa en Bank Magazine, nº 64

– ¿Cómo se invierte adecuadamente en el sector inmobiliario?

– La gran mayoría de los inversores piensan que al adquirir un inmueble están invirtiendo. Pero realmente, no es así. En general, ven una sola variable en este tipo de inversión y está relacionada con el beneficio del alquiler. Hoy, en el mundo, un alquiler puede alcanzar, en promedio, una rentabilidad del orden del 6 % anual bruto y un 3% neto, aunque en Argentina hoy no llegue al 2% la renta neta. En realidad, la verdadera inversión inmobiliaria es otra cosa completamente diferente. Depende de 3 variables. Primero, comprar por debajo del valor del mercado en el orden de un 20 a 30% ya que hay que recordar que los gastos de compraventa se llevan un 10%. Estos descuentos se logran en mercados en distress al comprar de manera sofisticada carteras de inmuebles a bancos que necesitan liquidarlos y en subastas. La segunda variable clave es la tasa de apreciación acelerada. En el largo plazo, la tasa de apreciación anual real de un activo inmobiliario, es decir descontando la inflación, es prácticamente cero. Es por eso que se dice que los activos inmobiliarios son refugio de valor. Ahora bien, quienes invierten en forma profesional, logran apreciaciones de más del 10% anual real ya que buscan los mercados que tuvieron una profunda crisis y los activos con una fuerte corrección. En general, cuando un mercado cae 50% tiene un margen de entre un 80% y 100% de suba para volver a su valor histórico y está demostrado estadísticamente que se producirá en un periodo de 4 a 7 años, dependiendo del tipo y clase de activo esto genera una tasa anual real que supera los 2 dígitos. Y la tercera variable es la maximización de la rentabilidad por alquiler. Cuando se adquiere un inmueble a un valor muy inferior al real, por ejemplo 50% debajo del valor histórico en un mercado desarrollado donde los alquileres se mantienen constantes, el rendimiento por alquiler suele duplicarse.

– ¿De qué nivel de rentabilidad estamos hablando?

– Siendo conservadores, con los descuentos en la compra, rendimientos por renta y apreciaciones, con un modelo profesional, se puede lograr rendimientos del orden del 15% anual neto sin apalancamiento frente a una rentabilidad de apenas el 4,5% que deja el modelo tradicional.

– ¿Qué otros mercados ven atractivos hoy?

– El gran mercado para invertir actualmente es España. A diferencia de EE. UU. que llegó a su piso en el valor de las propiedades a los 3 años de la crisis financiera, España lo hizo a los 8 años, recién a finales de 2016 tocó fondo. Hoy los barrios clase A ya recuperaron su valor y están 10% a 15% por encima del valor pre crisis 9 años atrás. Pero en ciertos barrios de Madrid, en la periferia o en ciudades importantes como Málaga o Valencia, por dar un ejemplo, se pueden comprar propiedades a 600 dólares el metro cuadrado, mucho menos de la mitad de lo que costaban antes de la crisis y a la mitad del costo de reposición. Es decir, una oportunidad única. El mercado se está recuperando; por ejemplo, el último año Valencia subió 17%. Las tasas de préstamos hipotecarios son del 2% anual. Y la rentabilidad de los alquileres supera el 7% neto, cuando en Argentina no alcanza el 1 o el 2%, siendo muy optimista.

– INMSA participa como Asset  Manager de un fondo de inversión que está compuesto por activos inmobiliarios españoles, ¿es así?

– Sí, nuestra sociedad española es la Asset Manager de Real Capital Funds, un fondo que cotiza en la Bolsa de Viena con activos residenciales españoles buscando capturar esa oportunidad. Desde hace 5 años, estamos en España analizando el mercado y 3 operando, al entender que ya estaban dadas las condiciones del ciclo para poder lograr beneficios extraordinarios con bajo riesgo para nuestros inversores. Como digo siempre, éste no es un negocio de “location” sino de ”timing”. Si hoy uno compra en el Barrio Salamanca, no hará negocios extraordinarios. Pero sí, si compra en las afueras de Madrid, en localidades como Getafe, Leganes, etc. Alguien dijo en una reunión con instituciones financieras que somos cazadores de ciclos. No me gusta ser cazador, pero buscamos y analizamos en profundidad mercados en crisis en donde podamos entrar en la fase de recuperación del ciclo y en los que haya un gran potencial de revalorización. Pero ojo, no lo hacemos en cualquier lado. Seguramente debe haber negocios en Venezuela, en algunos países de África, pero el riesgo institucional es muy elevado y no exponemos en ese tipo de riesgo a nuestros inversores.

– Y Argentina, ¿cómo la ven?

– Esperamos poder recomendar a Argentina en el futuro. Esperamos un sinceramiento de precios, el desarrollo de un mercado de préstamos hipotecarios fuerte y transparencia en la registración de operaciones que permita, como sucede en otros países, conocer exactamente lo que vale un inmueble.

– ¿Dónde ven oportunidades para el futuro?

– Aunque España y Detroit tienen todavía mucho recorrido, ya estamos analizando Italia y Puerto Rico, que pueden ser mercados interesantes. Pero nuestra recomendación hoy sigue siendo España. Si concentra menos del 2% de la inversión mundial en Real Estate y el mayor fondo global de inversión en Real Estate tiene 25% de sus activos allí, significa que la oportunidad es enorme. También lo demuestra que fue el mercado que más creció porcentualmente en inversión en el sector por encima de China y Estados Unidos. Pero como soy argentino, espero que pronto podamos analizar nuevamente nuestro mercado. Hemos hecho negocios, buenos negocios en Argentina para nuestros inversores, comenzando en 2003 y terminando en 2010. Primero con inmuebles premium y luego buscando oportunidades en GBA e interior del país, especialmente. En esos años, capturamos 7 años de oportunidad. Compramos cuando los inmuebles habían llegado a su piso y empezaban a revalorizarse y vendimos cuando estaban llegando a un nivel donde luego el crecimiento se iba a amesetar. Primero en un tipo de activo y luego en otro. La característica que tiene el mercado inmobiliario es que las fases del ciclo son diferentes en función al tipo de activo. Los tipos A, los más caros, que podemos referenciarnos en Buenos Aires como Puerto Madero, Recoleta, Palermo, los de mejor locación, bajan menos en una crisis y se recuperan rápido. Por eso hay que ser muy inteligentes y entrar en el momento adecuado y salir rápido cuando ya percibimos que hicieron una adecuada recuperación. Los activos clase B o C, los que están más alejados y en el interior, caen de precios durante un período de tiempo más largo y caen mucho más. Y por la fuerte caída les lleva más tiempo para que se recuperen en relación con los de clase A. Aquí hay que ser pacientes y esperar el valor más bajo y entender las señales de que el valor comienza a recuperar para comprar y luego vender cuando recuperó su precio.

– ¿Es algo así como sucede con el mercado de valores, donde uno trata de comprar al menor precio y vender al mayor?

– Sí y no. Primero hay una gran diferencia. En el mercado inmobiliario no hay tanta volatilidad, los precios son más estables pero cuando se produce una crisis, se ven muy afectados. Ahí se produce la oportunidad. En general, cada mercado ofrece una ventana de oportunidad de 4/7 años dependiendo el tipo de activo en donde se puede lograr una rentabilidad que superará el 15% anual en dólares. Y con bajo riesgo si la gestion es profesional. Otra diferencia es que mientras una acción tiene un valor de mercado igual para todos, los inmuebles no lo tienen. Por nuestra habilidad desarrollada y capacidad de inversión, compramos inmuebles con un 20/30% debajo del precio del mercado que ya está en su mínimo, porque lo hacemos en subastas, comprando carteras de hipotecas de bancos o en situaciones específicas donde el vendedor necesita vender. Normalmente, el inmueble luego se pone en valor y se vende o se alquila para esperar que recupere su valor histórico y en ese momento vendemos.