¿Qué pasa? en el mercado de inmuebles usados

Mucho se habla de los nuevos desarrollos y de la parálisis de la construcción en los últimos meses pero ¿cómo es la situación de los inmuebles usados?, ¿hay diferencias entre las torres y los productos estándar?, ¿cuáles son los barrios que más se mueven? Opinan los expertos.

A pocos meses de las elecciones presidenciales la incertidumbre sobre lo que ocurrirá a partir del 10 de diciembre es total. El mercado inmobiliario, muy sensible a la coyuntura económica, transita también un periodo de cierta parálisis, expectante de lo que pueda ocurrir con la macroeconomía. Más allá de los nuevos desarrollos, el mercado de usados siempre fue muy dinámico en nuestro país por lo que la pregunta es si la crisis actual ha influido o no en la oferta, la demanda y la concreción de operaciones.

Sobre este punto, importantes brokers inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires opinan sobre la situación actual del mercado de usados y las diferencias existentes entre las torres y los inmuebles estándar. 

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, no hay diferencias sustanciales entre la demanda del mercado de usados en torres y el estándar: “Tanto en el mercado de estándar como en el de las torres hay una demanda acotada. Si bien son tipos de clientes diferentes, el mercado de las torres se mueve menos que el del estándar”.

La diferencia, sin embargo, radica en los valores del metro cuadrado así como en los barrios donde la demanda es mayor.  “Los precios de inmuebles en torres suelen ser mayores a lo de un edificio estándar, sobre todo si tiene un buen nivel de amenities. Pero hoy hay una mayor oferta de departamentos en torres”. Sin embargo, el bróker apunta que “en general no hay una baja en el precio de los departamentos. El mercado del estándar funcionó muy bien cuando había crédito hipotecario porque muchos compradores se financiaban para comprar uno. Eso generó que muchos precios estuvieran por encima de lo que el mercado estaba dispuesto a pagar. La desaparición del crédito provocó un sinceramiento en los precios”.

Para Altgelt, las zonas que más se mueven son, “para departamentos en torres  Puerto Madero, Palermo, Núñez y para departamentos estándar Recoleta, Palermo, Belgrano, Caballito”.

En cuanto a la concreción de ventas, el bróker señala que “las ventas en torres son pocas y complejas. Sobre todo las que están encadenadas a otra operación inmobiliaria. Pero las que se concretan en general son para ampliarse. También hay quienes compran hoy porque saben que en un par de años el valor del metro cuadrado puede ser mayor”. En lo que refiere al usado estándar, “se concretan operaciones y todas con pagos al contado. Hay compradores de departamentos a refaccionar ya que el costo de refacción es menor a años anteriores”, concluye.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, considera que “el mercado de usados en torres ha sufrido una merma en la concreción de operaciones en los últimos seis meses, como en la mayoría de los segmentos del sector”. Sin embargo, opina que el usado estándar “se mueve más en el segmento entre 60.000 y 140.000 dólares,  siempre que la propiedad este muy en precio”.

Para el inmobiliario, “en ambos casos la demanda continúa muy activa pero la gente no se define. En su mayoría quiere ver como continúa la economía, la cuestión política, inflacionaria y quién va a ganar las elecciones y que política aplicará. La situación es la misma en todos los barrios y el cierre de las operaciones depende del nivel de la contra-oferta que hoy día se amplió de entre un 5% a un 10% o 20%”.

Finalmente, Tomás Seeber, director de RG Montes, cree que “el mercado de usado en torres está un poco mejor que el mercado de usado estándar porque, en general, los que acceden a este tipo de unidades son aquellos que menos sienten las crisis económicas. Obviamente hay excepciones pero siempre cuanto mejor el producto y cuanto más intangibles incorpore (vista, ubicación, altura etc.), sumado a los tangibles (modernidad, amenities etc.), más defensa en mercados de poco volumen”.

En lo que refiere a precios, “en torres de más de 20 años se encuentran precios desde 3.500 USD el m2 mientras que en torres de categoría de menos de 10 años a partir de 4.500 USD el m2. En torres de súper lujo (ejemplo Le Parc Figueroa Alcorta), las unidades se encuentran por encima de los 10.000 USD el m2. Obviamente, todo depende de la ubicación, la categoría de la torre y la superficie de la unidad”. En cambio, en lo que hace a usados estándar, “en los barrios donde operamos nosotros (Palermo, Belgrano, Recoleta etc.), las unidades a reciclar parten de los 2.500 USD el m2 y las recicladas de los 3.000 el m2 en términos generales. Siempre hablando de buenas unidades”, señala.

Para Seeber, en los casos de usados en torres se están concretando transacciones: “por lo general el comprador de torres premia mucho la altura de piso, la vista y la calidad de los amenities. Este mercado nunca dependió del crédito hipotecario”. En tanto que para el caso de los usados estándar, el Director de RG Montes sostiene que “también se concretan operaciones pero el diferencial sobre el mercado de hace un año es que se equilibraron las fuerzas de oferta y demanda con lo que las negociaciones son más duras, largas y de varios