El sector inmobiliario en alerta por nuevo congelamiento de alquileres

Las especulaciones surgieron ante las sugestivas declaraciones del Presidente; creen que podría impactar en más aumentos de precios y el retiro de unidades de la oferta

“El tema me preocupa”, dijo el viernes el presidente Alberto Fernández cuando le preguntaron si habría alguna medida sobre alquileres y desalojos por incumplimientos de contrato, tras la nueva ola de contagios de Covid-19. Fue razón suficiente para que dueños de inmuebles en alquiler y expertos del mercado manifestaran su inquietud por un eventual regreso al congelamiento de precios, a solo 15 días de haber comenzado a normalizarse la operatoria. Los agentes temen que más unidades sean retiradas de la oferta de alquileres, con el consecuente aumento de los precios. “El momento de excepción no ha desaparecido”, y “mientras la excepción siga, tenemos que seguir pensando en un mundo excepcional”, completó el Presidente.

El gobierno estudiará un nuevo congelamiento

De sus declaraciones, infieren en el sector inmobiliario, se podría presuponer que el Gobierno estudiaría un nuevo congelamiento de los alquileres y suspensión de los desalojos. De concretarse, estiman, podría profundizarse la crisis que vive el mercado de alquileres de viviendas con precios en alza y cada vez menos departamentos en oferta. “La intención preocupa y sorprende porque se da en un momento en el que propietarios e inquilinos están arreglando los problemas que se generaron a partir de los decretos que congelaron los valores”, comenta Daniel Bryn, director de Invertire.

De hecho, explica, no es casual que la cantidad de avisos de inmuebles en venta haya pasado de 84.000 a 104.000 desde la sanción de la nueva norma, según datos del portal Zonaprop. “La cifra de propiedades en venta es la más alta desde que comenzó el registro, en 2012”, comenta Soledad Balayan, directora de la inmobiliaria Maure. A este incremento del 27% en la cantidad de avisos de inmuebles en venta se suma una caída del 12% en la oferta de unidades en alquiler: bajaron de 9700 en julio a 8500 en la actualidad.

La explicación es clara: cada vez menos propietarios quieren destinar sus inmuebles a la renta e incluso prefieren venderlos barato que alquilarlos caro y rápido.

En un mercado con demanda en ascenso y oferta en caída, un nuevo congelamiento profundizará la suba de los valores de los contratos, que durante 2020 aumentaron por encima de la inflación: 62%, y 14% en el primer trimestre del año, según datos de Zonaprop. “Los dueños suben los precios porque cuando miran lo que aumentó el índice del Banco Central, que es el indicador que les adelanta cuánto podrán ajustar en un año, no cierran los números. Ese índice se incrementó 23% desde la sanción de la ley, mientras que la inflación fue 34%”, analiza Bryn.

“Es echar más nafta al fuego”, agrega el abogado Enrique Abatti, socio del estudio homónimo. “Los contratos que se están cerrando ahora registran aumentos del 100% respecto de los firmados en marzo del año pasado prepandemia, y un nuevo congelamiento los aumentará otro 100%, sobre todo teniendo en cuenta que el propietario no podrá subirlo hasta dentro de 12 meses por la nueva ley”, detalla.

Además de suba de precios, adelantan un “retiro masivo” de las propiedades en oferta.

“Los dueños preferirán dejar sus departamentos vacíos. Tener una unidad para renta no rinde, es ilíquido, no es negocio”, afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

La decisión de quienes optan por retirar un inmueble del mercado está motivada principalmente por la incertidumbre que les genera un posible nuevo congelamiento –no saben por cuánto tiempo–, más los cambios que generó la ley, como la actualización a un año y el ajuste por el índice que elabora el BCRA.

Las fuentes consultada saco tanque los inquilinos, en general, convalidan los aumentos. “Hay una demanda activa con contratos que están vencidos desde el año pasado, pero que no perdieron vigencia hasta fines de marzo por el DNU”, detalla Bryn.

Hoy las propiedades en alquiler se colocan en tiempo récord y al mejor postor. Hay gente que pide estar en la lista porque ven cómo se reservan los departamentos delante de ellos, afirman las inmobiliarias. En off, un broker ejemplifica con un caso real: un cuatro ambientes ubicado en Barrio Norte que tasó en $80.000 lo alquiló a $110.000 “por capricho del cliente” en dos semanas.

Bryn reconoce que el impacto del alquiler en los ingresos sube: cada vez es mayor la proporción de los sueldos que los inquilinos deben destinar al pago. Por caso, una pareja de empleados administrativos de comercio, que suma ingresos mensuales por $101.000, destina el 35% al pago del alquiler sin sumar expensas ni servicios. “En junio del año pasado, antes de la sanción de la nueva ley, representaba el 25%”, comenta.

A la hora de analizar por barrios, frente a un alza promedio del 14%, en algunas zonas promedió 9% y en otros barrios, como Saavedra, La Boca, Constitución y Floresta, el 23%. “Lugares en donde vive la gente que más lo necesita”, analiza Bryn, e insiste en que aun con esos porcentajes la demanda convalida las subas, pese a que desde la sanción de la nueva ley, en julio, “los sueldos aumentaron 16% por debajo de la inflación”.

Los que no pueden pagar

Aquellos inquilinos que no pueden pagar los aumentos se mudan a barrios más modestos. Una tendencia de estos tiempos: la migración de barrios o hacia los bordes de la Capital Federal: quien alquilaba en Palermo se muda a Saavedra, de Floresta a Carapachay o de Vicente López a Villa Ballester, da algunos ejemplos Bryn. Lo más paradójico es que en barrios como Cañitas, los propietarios piden alquileres en dólares.

“La ley establece que los alquileres de vivienda residencial deben pagarse en la moneda de curso legal, que es el peso. En estos casos, lo que hacen es apelar al artículo 765 del Código Civil y Comercial, que permite pactar el alquiler referido a una cosa, que podría ser el dólar conforme paridad cambiaria peso argentino en Uruguay”, explica Abatti. Igual, aclara que esto se hace al inicio para pactar el precio, pero luego ese contrato estará regido por la nueva ley, que establece el primer ajuste a los 12 meses con un índice que elabora el Banco Central.

Eventuales perjudicados

El rumor de un posible congelamiento surge a 15 días de que dejó de regir esa misma medida, que además renovó automáticamente los contratos y suspendió desalojos durante un año. Si bien la mayoría de los inquilinos con capacidad de pago hizo caso omiso del DNU y prorrogó sus contratos (para quedar por fuera de la ley) a fines de septiembre del año pasado con actualizaciones semestrales del 20% –para evitar un nuevo contrato, que hubiese implicado mayores subas–, hubo una minoría con problemas para cumplir que renegocian sus deudas con los propietarios. “Estos serán los más perjudicados: ¿qué propietario perdonará alguna deuda ante este escenario, en el que no sabe cuándo podrá volver a aumentar?”, se pregunta un operador.

Los otros perjudicados son los inquilinos que están en plena búsqueda. “Las declaraciones radiales del Presidente generaron incertidumbre y los dueños empezaron a llamarnos para sacar de oferta la propiedad o redefinir el precio”, comenta Rozados. “Nuestros dirigentes no aprenden de la historia, porque cualquier norma que perjudique la libertad de las contrataciones en materia locativa lo único que hace es perjudicar a los inquilinos, la historia lo prueba”, agrega Abatti.

¿Mejor vender barato?

Un nuevo congelamiento de alquileres se daría en un contexto con pocos incentivos para los dueños que destinan un departamento al alquiler: la renta anual, en dólares, está en los niveles más bajos de la historia. Un departamento usado de dos ambientes en la Capital Federal deja una ganancia bruta anual en dólares del 1,8%, según datos de Reporte Inmobiliario. “Y lo que es peor es que no solo no hay expectativa de recupero sino que con el nuevo congelamiento caerá aun más”, anticipa Rozados, y aclara que el perfil de la mayoría de los propietarios en la Argentina son personas que ahorraron, compraron el departamento y necesitan de ese ingreso para vivir, y en algunos casos son jubilados que necesitan completar sus ingresos.

Otro efecto, agrega Rozados, será que ningún inversor comprará departamentos en construcción para alquilar. Quienes compran en pozo para alquiler representan una parte de la demanda y son claves para dinamizar la construcción de nuevos proyectos. “Los cambios continuos en las reglas de juego generan incertidumbre, sin tener en cuenta el tiempo que lleva volver a recuperar la confianza de quien se refugia en el ladrillo”, alerta Rozados.

En definitiva, un nuevo congelamiento no haría más que profundizar la crisis de un mercado con cada vez menos departamentos disponibles. Bryn aconseja a los propietarios estudiar más que nunca la solvencia del inquilino: ya no alcanza con la garantía propietaria del “departamento de la abuela”. “Hay que analizar si tienen la solvencia para pagar; si es una pareja, que ambos tengan trabajo, nadie está pensando en un juicio hoy”, concluye.

Fuente: La Nación