Los requisitos que exigen los bancos para sacar un crédito hipotecario

Los requisitos que exigen los bancos para sacar un crédito hipotecario

Quien necesita financiar la mayor parte del valor de una vivienda sigue casi sin chances. Pero la modalidad puede servirle al que sólo precisa un “empujón”. Los plazos, hasta 30 años. Los montos de las cuotas.

Los topes en pesos de lo que se puede pedir quedaron en muchos casos desfasados de los valores de mercado.

Había una vez un país en el que un inquilino de clase media con escasos ahorros podía ir a cualquier banco y sacar un préstamo para convertirse en dueño pagando por décadas cuotas similares a un alquiler. Ese cuento se intentó contar muchas veces en la Argentina, pero nunca duró demasiado. Y en los últimos años, a fuerza de devaluaciones y una inflación descontrolada, definitivamente se ha terminado.

Últimamente, de hecho, las noticias sobre préstamos hipotecarios se han limitado casi exclusivamente al debate sobre qué hacer con las más 100 mil familias que accedieron a la casa propia entre 2016 y 2018 con créditos UVA, y que ahora protestan por el impacto de la alta inflación en sus cuotas.

Pero el crédito hipotecario, aunque casi no dé señales de vida, no está muerto. Fuera de los planes oficiales de vivienda -a los que se accede sólo por sorteo-, los bancos siguen ofreciendo dinero para la casa propia, a devolver hasta en 15, 20 o incluso 30 años.

Eso sí, con tasas, condiciones y requisitos que pueden resultar prohibitivos para los que más asistencia necesitan. Aunque quienes ya tienen ahorros o son dueños y buscan “ampliarse” pueden llegar a conseguir, con esta herramienta, el pequeño “empujón” que necesitan para alcanzar el monto.

¿Cuánta plata se puede pedir hoy en los bancos para comprar una vivienda? ¿Con qué modalidades, qué montos de cuota y cuánto hay que ganar para poder acceder? Tras un relevamiento del mercado y consultar a fuentes del sector, Clarín reconstruyó cuál es el cuadro de situación actual.

Los números del Banco Nación

El Banco Nación, por ser la entidad que más préstamos hipotecarios entregó en los últimos años y con las condiciones más ventajosas, es una referencia obligada. Hoy en su Web sólo ofrece los que se entregan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), modalidad por la cual las cuotas se pagan cada mes en pesos ajustadas según el índice oficial de inflación.

Para la compra de una vivienda única y de ocupación permanente, la entidad ofrece prestar hasta 164.000 UVA (equivalentes ahora a $ 11,2 millones, a un valor UVA de $ 68,37) a devolver hasta en 20 años, con una tasa fija nominal anual del 8% para quienes acrediten sus haberes en la entidad (y del 13% para el resto).

Con el préstamo se puede financiar hasta el 80% de la propiedad, con lo cual se pueden adquirir viviendas de hasta hasta 205.000 UVA (unos $ 14 millones). Por otra parte, cada grupo familiar sólo puede postularse para recibir un préstamo cuya cuota inicial no represente más del 25% de sus ingresos totales demostrables (es decir, en blanco).

Con estos parámetros, ¿qué números arrojaría hoy un préstamo cercano a lo máximo que se puede solicitar? Por ejemplo, pedir $ 10,9 millones para comprar una vivienda de $ 13,7 millones a 20 años.

Según el simulador del mayor banco público, esa ecuación arrojaría una cuota inicial de $ 93.026 por mes (que luego sube atada a la inflación). Y, para poder postularse, harían falta ingresos por $ 364.711, lo que equivale en una pareja a que cada uno gane más de $ 182 mil.

El poder adquisitivo de lo prestado

Ahora bien, suponiendo que sumando a familiares como codeudores se lograra calificar para el préstamo máximo, ¿qué se podría llegar a comprar con esa plata? Eso, en pleno cepo cambiario, depende mucho de qué tipo de cambio se aplique. Si se tomara el oficial (cercano a $ 94), $ 11 millones rendirían cerca de US$ 117 mil. Pero si hay que acudir al dólar Bolsa o MEP (por estos días en torno a $ 140), serían sólo US$ 78.500.

Actualmente, según explicaron a Clarín en el Banco Central y en distintas entidades, a quien saca un hipotecario para vivienda única se le habilita la compra de hasta US$ 100.000 con los pesos prestados al valor oficial, es decir, sin impuesto PAIS ni retención del 35%.

Para compras de más de US$ 100.000 sólo queda -dentro de lo legal- cubrir la diferencia echando mano a billetes verdes ahorrados o consiguiendo el resto del monto en la Bolsa con una operación con bonos. De esta última forma, en total, con el préstamo máximo de unos $ 11 millones se consiguen unos US$ 111.400 (que, recordemos, deben ser hasta el 80% del valor total).

¿Eso es mucho o es poco? Como referencia, según el último informe oficial de la Ciudad, en suelo porteño el precio de un monoambiente promedia los US$ 103.994 si es nuevo, y los US$ 89.854 usado.

Por su parte, un departamento de 2 ambientes se cotiza a US$ 139.373 a estrenar, y a US$ 115.383 si es usado. Para un 3 ambientes usado ya se necesitan US$ 167.400, mientras que nuevo ronda los US$ 218.382. En el GBA y ciudades del Interior los valores pueden ser mucho más accesibles que esos.

Una opción para los que están más cerca

Estas cuentas dejan en claro por qué la demanda de préstamos, tras el boom de 2016 y 2017, quedó reducida a la mínima expresión. Desde que empezó la pandemia, de hecho, el Banco Nación no concretó más de 20 otorgamientos, según pudo saber Clarín. Algo que se justificó oficialmente por la necesidad de priorizar las líneas orientadas a la reactivación económica y la asistencia social.

Los hipotecarios UVA, sin embargo, siguen en oferta. Y pueden llegar a servirles a quienes no necesitan tanto dinero y sólo necesitan un “empujón”. Por ejemplo, porque ya son dueños y pueden vender su vivienda actual para irse a algo un poco más grande, poniendo una pequeña diferencia. O porque, entre ahorros y alguna herencia, ya disponen de la mayor parte del valor de la propiedad a la que aspiran.

Por caso, si al comprador le faltaran $ 5 millones (con los que podría comprar US$ 53.200), podría pedirlos a devolver en 20 años con una cuota inicial de $ 43.673, demostrando ingresos netos por $ 167.300: en una pareja, eso equivale a que cada uno gane más de $ 83.650 luego de descontar el pago de otras deudas.

En otro supuesto, para quien sólo necesite del banco unos $ 3,5 millones (con los que podría comprar US$ 37.324) para poder escriturar, el préstamo UVA a 20 años del Nación le arrojaría una cuota inicial de $ 31.125 que se traduce en un ingreso familiar mínimo de $ 117.109 netos para poder calificar (en una pareja, que cada miembro gane más de $ 58.500).

Son valores igualmente muy altos para la gran mayoría de la población. Según los últimos datos del Indec (del tercer trimestre de 2020), a nivel nacional, los hogares con ingresos venían recibiendo una media de $ 61.987 mensuales. Y sólo el 20% más rico lograba un ingreso total mayor a $ 103.065. Más de $ 169.910 por mes sólo entran en el 10% más pudiente de los hogares con ingresos.

El panorama en otros bancos

¿Qué oferta hipotecaria mantienen hoy otras entidades importantes?

Banco Ciudad

Siguiendo en el ámbito público, y por fuera de los planes oficiales de vivienda, el Banco Ciudad está ofreciendo una línea a 20 años en pesos (no en UVA) que tiene una tasa fija del 26% para los primeros 12 meses y luego una variable que se ajustará según la tasa Badlar4 más 6 puntos porcentuales.

Con este método, entregan hasta $ 5,8 millones para financiar hasta el 75% del valor de la propiedad a comprar (o hasta el 100% del presupuesto de una refacción, mejora o ampliación). La cuota inicial del préstamo, en tanto, no puede superar el 40% del ingreso neto familiar.

¿Cuánto se paga?

Por cada $ 100.000 recibidos a 20 años, la cuota inicial es de $ 2.181. Con lo cual, al pedir el máximo de $ 5,8 millones (que rinden unos US$ 61.700) para comprar una propiedad de hasta $ 7,73 millones, surge una cuota $ 126.500 con un requisito de ingresos familiares de más de $ 316 mil al mes. Y si se pide la mitad, unos $ 3 millones (para obtener unos US$ 31.900), resultan cuotas de $ 65.430 con un requisito de ingresos familiares de $ 163.575.

Banco Provincia

El Provincia también ofrece préstamos hipotecarios con plazos de hasta 20 años y una tasa anual variable que equivale a la tasa de plazos fijos más 4 puntos porcentuales, con un tope del 24%.

El máximo que presta el Bapro es el equivalente en pesos -al valor oficial- de US$ 250.000 (unos $ 23 millones). Esto para financiar hasta el 80% del valor de la propiedad. Y se establece que la cuota sólo puede afectar hasta el 40% de los ingresos de cada titular.

De esta manera, según el simulador online del banco, si se piden unos $ 10 millones a 20 años para adquirir un inmueble de $ 12,5 millones, surge una cuota inicial de $ 202 mil y la necesidad de acreditar ingresos por $ 630 mil.

Al solicitar $ 6 millones, en tanto, la cuota se ubicaría en $ 122 mil para ingresos de al menos $ 381 mil de los titulares. Y si sólo se requieren $ 3 millones, la cuota inicial se ubicaría en $ 60.700; y los ingresos requeridos, en $ 189 mil.

“Se trata de un préstamo que tiene múltiples destinos: mientras el 60% opta por la adquisición de bienes inmuebles, un 37% toma el préstamo para la construcción”, explicaron a Clarín en el Bapro.

Banco Hipotecario

Esta entidad, especializada en la materia, ofrece actualmente al público general préstamos UVA de hasta $ 5 millones para financiar hasta el 80% de la propiedad a adquirir y devolver en un plazo máximo de 30 años. La tasa, fija, es del 12,9% al 13,5% anual (adicional al ajuste por inflación) según el tipo de cliente. Y rige una relación cuota-ingreso del 25% como máximo.

BBVA

Para comprar una vivienda permanente, presta en pesos hasta $ 15 millones a 30 años por hasta el 75% del valor de la propiedad. Esto con una tasa fija para clientes del 55% nominal anual y una relación cuota-ingreso de hasta el 30%.

Con este esquema, por cada millón de pesos prestado a 30 años, la cuota inicial es de $ 45.909. Por lo cual, por ejemplo, al pedir unos $ 4 millones, surgen cuotas de $ 183.636 y un requisito de ingresos por $ 612 mil.

Pocas operaciones, montos pequeños

En la gran mayoría de los bancos, la oferta hipotecaria en general se ha limitado mucho y tampoco existe en este contexto gran voluntad por parte de las empresas para promover estas operatorias.

“Hoy sólo ofrecemos hipotecarios UVA, pero no están casi teniendo demanda ni se los está promocionando porque, con una inflación tan alta, no le convienen a nadie”, se sinceran en una importante entidad privada, que tampoco tiene hoy disponibles las líneas tradicionales a tasa fija porque, según explicaron, “con la inflación actual la deuda pronto termina totalmente licuada”.

“Actualmente quienes piden préstamos hipotecarios lo hacen por montos equivalentes a no más de US$ 30 mil o US$ 40 mil, que son alrededor del 30% a 40% del valor de lo que compran. Reúnen la mayor parte del valor vendiendo ahorros o una propiedad que ya tienen, y con el crédito completan lo que les está faltando para comprar”, explicaron a Clarín desde el Banco Ciudad.

Y agregaron:

“También se piden estos créditos para refaccionar y ampliar. Por ejemplo, para sumar una habitación o un baño. Y el atractivo es que permiten acceder a un monto mucho mayor que el de un crédito personal”. Aunque reconocieron que actualmente la cantidad de colocaciones es “marginal” en comparación con otras épocas.

Al respecto, Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), consideró ante la consulta de Clarín que actualmente el uso de préstamos hipotecarios está en niveles mínimos porque “las tasas están muy altas”, los precios en dólares de las propiedades todavía “se están acomodando” y muy pocos logran cumplir los requisitos de ingresos.

Según contó, las operaciones de este tipo que se realizan apuntan mayormente a compras “desde el pozo”, donde el comprador empieza a pagar en pesos mientras se hace la obra y al terminar escritura generando una hipoteca para continuar los pagos del 50% a 70% restante del valor. “Normalmente los financiadores son los bancos públicos”, añadió.

Fuente: Clarín