Los 7 errores más frecuentes del inversor inmobiliario

Invertir en inmuebles parece fácil.  Claro, se le ha inculcado al comprador que es una fuente de preservación de valor, y que la idea es comprar y mantener el activo por mucho tiempo porque  se revalorizará. Lo que realmente se hace es adquirir inmuebles no invertir. Muy pocos piensan que invertir en inmuebles tiene la lógica de la inversión financiera es decir,  requiere analizar distintos mercados, tipos y clases en todo momento para tomar la decisión si se mantiene la cartera, se compra o se vende. Por eso, si medimos cuánto rindió un inmueble promedio a largo plazo en los últimos 25, 50,  100 años tanto aquí como en Estados Unidos o cualquier país del mundo apenas equivale a la inflación.  Por eso, es necesario considerar los errores que la mayoría de las personas comete, normalmente, por desconocimiento, para transformar una compraventa en una inversión real y lograr rendimientos anuales en dólares de más del 15%:

Creer que la pre-construcción -comprar en pozo- es necesariamente un buen negocio

En realidad depende del mercado y de la fase del ciclo que atraviesa. Un ejemplo de esta situación es el mercado actual de Miami. Dada la falta de conocimiento del inversor extranjero y el fuerte incentivo en comisiones de los desarrolladores a los brokers, se venden activos  en pre-construcción –especialmente en la playa y Brickell – hasta un 40% por encima del mismo activo terminado y a estrenar.

Creer que se puede repetir la misma historia reciente

En muchos casos cuando inversores ingresan en un momento oportuno del ciclo a un determinado mercado y tipo de activo y salen en el mediano plazo con utilidades atractivas, creen que pueden repetir la misma operación otra vez. Esto no ocurre en la mayoría  de los casos, ya que luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a reducirse y para lograr sostener esos rendimientos se requiere o bien desplazarse de tipo de activo o de mercado si ya no existiesen oportunidades en el mismo.

Pensar que comprando inmuebles a un banco,  en subastas o a desarrolladores implica siempre hacer un buen negocio

Adquirir activos por estas vías requiere un expertise aun mayor al que se requiere en una compra tradicional. Muchos inversores por el solo hecho de estar comprando por esta vía creen que están comprando por debajo del valor de mercado y muchas veces terminan comprando por encima.

Creer que los inmuebles Premium son los mas atractivos y seguros

Aunque los activos Premium son los que mejor y más rápido se recuperan en una crisis, el riesgo puede ser mayor, porque uno puede entrar cuando ya se revalorizó. Asimismo son los que menores rentas por alquiler ofrecen. Por eso, depende del momento del ciclo en el cual se encuentren para definir si es negocio o no. Porque puede ser un pésimo negocio. Solo basta preguntarle a quien compró en Brickell en el año 2014 Durante 4 años, su inmueble perdió valor y la renta por alquiler fue mínima en ese período, frente al negocio de comprar activos clase B con fuerte revalorización en ese período y una alta renta.  Pasa lo mismo hoy en España. Siendo hoy el mercado inmobiliario global más atractivo, comprar premium no asegura un adecuado rendimiento, porque ya se revalorizan fuertemente. El negocio está en los activos clase B y C.

Falta de medición y creer que el rendimiento esta basado solo en los ingresos por renta

El rendimiento se contruye con 3 variables. La primera es el descuento en la compra, lo cual requiere escala y es sólo accesible a inversores  profesionales y sofisticados. La segunda es la apreciación, en donde, a partir de una gestión activa, se logra superar la inflación y apreciar a tasas de mas del 10% anual solo en periodos cortos en la fase de recuperación y expansión de cada tipo/clase de activo en un mercado. Para esto se requiere pensar y operar globalmente. Y la tercera, es la renta, que es la única variable que generalmente tiene acceso un “inversor”.

Para poder  evaluar el rendimiento anual del activo inmobiliario, es importante tener presente el costo total (valor de compra mas gastos asociados a la compra, remodelaciones, etc) , mas todos los ingresos y egresos generados durante el periodo de explotación (luego de la compra) y esto restárselo al valor de venta o tasación, menos los gastos de ventas. De esta forma podremos tener un rendimiento preciso. En general se simplifica el análisis y lo que parece ser un gran resultado, es apenas un rendimiento superior a la inflación.

Comprar una propiedad y no venderla nunca

Esta demostrado que los rendimientos que se obtienen en general adquiriendo un activo y manteniéndolo en cartera a largo plazo suelen ser muy bajos, dado que todos los mercados atraviesan distintos ciclos y al mantener el activo en forma permanente la rentabilidad se ve castigada cuando el mercado cae. Los mercados, en su fase de recuperación y expansión, tienen una ventana de aproximadamente de 4 a 6 años y siempre hay que aprovechar este período y luego salir. El mejor rendimiento por apreciación se obtiene aprovechando las curvas mas pronunciadas de los activos y cuando se empiezan a amesetar venderlos para aprovechar otro mercado en mejores condiciones.

Creer que con la inversión inmobiliaria nunca se pierde capital

Está demostrado que, por momentos, los activos pueden generar fuertes caídas en los valores  y en caso elegir desinvertir hay que estar dispuestos  a asumir fuertes perdidas o a esperar mucho tiempo para que recupere el valor. Esto repercute fuertemente sobre los rendimientos promedios a largo plazo que en general en carteras pasivas los niveles de apreciación históricos apenas alcanzan la inflación.

Está demostrado que invertir activamente en inmuebles permite lograr altos rendimientos.

Si quiere comprar un bien para vivir y disfrutar , hagalo sin remordimiento al precio que sea, en el mercado que le guste y en el momento que sea. Y disfrútelo. Pero si quiere invertir en inmuebles, no cometa estos errores. De lo contrario, no ganará dinero. Para lograr altos rendimientos la clave consiste en entrar en el mercado indicado en el momento indicado con una estrategia activa y profesional.