Las tres variables que definen el futuro de una inversión

Por Federico Tessore

Los seres humanos somos seres humanos, pero también somos seres débiles. Las tentaciones y las emociones son el primer impulso que definen nuestro comportamiento.

En algunos aspectos de la vida es muy sano dejarse llevar por estos impulsos. Pero en otros, como en el mundo de las inversiones inmobiliarias, dejarse llevar por las emociones es la peor receta que podemos seguir.

No debemos hacer nunca una inversión inmobiliaria basada en si me gusta o no la propiedad. Sino que debemos hacer una inversión basada en predecir como se va a comportar el precio de la misma.

Y el precio de las propiedades inmobiliarias se define de la misma manera que los precios del resto de los bienes y servicios de la economía.

¿Cuál es esa manera?

Se define dentro del mercado a partir de la interacción de la oferta y la demanda. En el punto donde esas dos fuerzas se juntan, surge el precio.

Hoy vamos a ver las 3 variables mas importantes que influyen sobre la demanda de una propiedad. Estas tres variables son las siguientes:

1. Trabajo
2. Demografía
3. Ciclo económico

Veamos que implica cada uno de éstas variables.

Trabajo

Una inversión en Real Estate funcionará, si los potenciales clientes de nuestra propiedad tienen buenos y estables trabajos. Necesitamos que haya mucho trabajo, en diferentes industrias y empresas, pero que además que este trabajo se pague muy bien.

Si invertimos en una ciudad en la que la fuente de trabajo está atada a la suerte de una única industria o empresa, tenemos el riesgo de que si la empresa se realoca, los ingresos de nuestros clientes se van a destruir. Y si los ingresos se destruyen, nuestros clientes no pueden pagar el precio que deseamos para nuestra propiedad.

¿Qué tenemos que considerar a la hora de evaluar el trabajo de una zona?

•  Cantidad de trabajo en el mercado
•  Salario promedio
•  Tipo de trabajo (profesionales, mano de obra no calificada, etc.)
•  Diversidad laboral (cantidad de empresas e industrias instaladas)

Ninguna ubicación es perfecta, pero una buena diversidad de fuentes de trabajo, salarios promedios en crecimiento y bajas tasas de desempleo son fundamentales para empezar a considerarla.

Demografía

Cuando buscamos el lugar de nuestra próxima inversión, tenemos que prestar atención a los lugares con crecimiento demográfico, ya que eso implica, mayor demanda de viviendas, de negocios, de oficinas, de empresas y de servicios.

Pero también es importante analizar cómo se componen las familias que se instalan. Un buen ejemplo de ello, es el caso de una de nuestras últimas inversiones, en la que el 65% de las familias residentes en la ciudad bajo análisis tenían hijos de menos de 15 años.

Eso implicaba una gran demanda de institutos y guarderías, por lo que entre otros motivos, considerábamos oportuno la adquisición de un edificio que iba a ser alquilado a una academia y guardería. Claramente se iba a ofrecer el negocio en el lugar donde estaba la demanda.

Ciclo económico 

Es fundamental analizar en qué ciclo de valorización esta la zona, es decir, si el mercado está deprimido, en alza o estancado. Esto está generalmente relacionado al ciclo económico de la economía en cuestión.

Por ejemplo, si hubiésemos adquirido una propiedad en Miami en 2007, seguramente el precio abonado hubiera sido muy diferente al abonado por la misma propiedad en 2009. Haberla comprado en 2007, nos hubiera llevado entre 8/10 años volver a “llevarla” a un precio de venta rentable, en cambio, si la compramos en 2009, para fines de 2010 ya hubiese tenido un precio de venta muy rentable.

De hecho, nosotros compramos propiedades en Miami en 2009, por lo que vivimos este ciclo en carne propia. Hicimos una muy buena inversión aprovechando las variaciones del ciclo económico.

Cómo se puede ver, son varios los puntos a considerar y revisar para evaluar la rentabilidad de nuestra inversión, pero cuanto mayor y mejor sea el análisis que se hace, mayores posibilidades de éxito tendremos en nuestro proyecto.

Fuente Totallia