Inflación de la vivienda en EE. UU.: El gigante dormido que podría inclinar la mano de la Fed

Las rentas más altas y los costos hipotecarios están emergiendo rápidamente como un indicador fundamental para el banco central

Los agentes inmobiliarios organizan una «jornada de puertas abiertas» en West Hempstead, Nueva York. Los costos de la vivienda han aumentado poco a poco después de la caída durante la pandemia
Todd David, director ejecutivo de Housing Action Coalition, una organización benéfica que trabaja en la política de vivienda en San Francisco, dice que todas las señales apuntan a un resurgimiento de los costos de alquiler en el área de la Bahía después de la caída provocada por la pandemia.

“Dentro de un año, si no estamos agregando una oferta significativa, no hay indicios de que lo hagamos. . . los precios en San Francisco para los alquileres [van a ser] máximos históricos de nuevo ”, dijo. «La tendencia está al alza».

Los gastos de vivienda son el gigante dormido que podría inclinar la balanza del debate cada vez más acalorado sobre la inflación estadounidense. Están emergiendo rápidamente como un indicador fundamental para los funcionarios de la Reserva Federal, dentro de la administración Biden y entre los economistas privados.

Incrementos menores

En lo que va del año, el componente de vivienda del índice de precios al consumidor ha mostrado incrementos menores en comparación con el gasto vertiginoso de artículos como autos usados, pasajes aéreos y energía.

Sin embargo, los costos de la vivienda han ido subiendo, mostrando un aumento interanual del 2,6 por ciento en junio en comparación con un aumento anual del 1,5 por ciento en febrero.

Gráfico de líneas del índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos: promedio de vivienda en la ciudad de EE. UU. (Variación porcentual anual) que muestra que los costos de vivienda en EE. UU.
Si los precios de las viviendas se mantienen relativamente contenidos, es probable que ayuden a garantizar que la inflación pueda controlarse, validando las expectativas de la Fed y la Casa Blanca de que las presiones sobre los precios disminuirán.

Pero si continúan aumentando incluso a un ritmo pequeño pero constante debido al auge de los valores de la vivienda en muchas ciudades, podría ser una señal de que la alta inflación se mantendrá durante más tiempo de lo esperado.

Los costos de la vivienda representan alrededor de un tercio del IPC general y comprenden los precios de alquiler, así como lo que se conoce como “alquiler equivalente al propietario”, el costo estimado de una casa ocupada por un propietario si estuviera alquilada.

El mercado no esta completamente equilibrado

«Calculamos que el mercado no estará completamente equilibrado hasta 2023 o 2024. Por lo tanto, no estoy seguro de que el repunte de las rentas sea particularmente breve», dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda, un grupo asesor del mercado inmobiliario.

Ella agregó: «Suponiendo que la economía continúe mejorando, y sigamos viendo que las cifras de crecimiento del empleo mejoran, creo que seguirá habiendo cierta presión al alza sobre los alquileres».

Hasta ahora, el aumento de los costos de alquiler en la economía no ha sido particularmente grande y ni siquiera se ha recuperado a tasas prepandémicas que estaban cómodamente por encima del 3 por ciento.

Pero si continúa, o incluso se acelera, podría representar un problema significativo para la Fed porque los aumentos de costos estarían incorporados en los contratos de alquiler, lo que haría que sea difícil revertirlos. Rentas más altas también podrían afectar las expectativas de inflación, que son un factor crucial en la formulación de la política monetaria.

La medida de inflación preferida por la Fed, el índice de gasto de consumo personal, no pondera los costos de la vivienda tanto como el IPC, pero el banco central puede encontrar que cualquier aumento de los gastos en vivienda es cada vez más difícil de ignorar.

«La gente no compra un automóvil usado todos los meses, mientras que muchos pagan alquiler todos los meses», escribió Tim Duy, profesor de la Universidad de Oregón y economista jefe de SGH Macro Advisors en una nota esta semana.

La asequibilidad de la vivienda

Durante un par de audiencias en el Congreso la semana pasada, los legisladores interrogaron repetidamente a Jay Powell, el presidente de la Fed, sobre la asequibilidad de la vivienda, en una señal de que el aumento de los costos se estaba volviendo cada vez más sensible políticamente, tanto para los demócratas como para los republicanos.

“No sé qué harán los precios de la vivienda en el futuro. Pero hay mucha demanda ”, dijo Powell. “Incluso si las tasas hipotecarias suben como lo harán en última instancia, creo que veremos mucha demanda. Entonces, la pregunta será ¿cuánta oferta se puede llevar al mercado? Y eso está realmente fuera de nuestro control «.

Los expertos en vivienda dicen que las limitaciones de la oferta siguen siendo importantes a medida que los constructores intentan ponerse al día con la demanda después de una pausa durante la etapa inicial de la pandemia. Cambiar las restricciones de zonificación para permitir la construcción de más viviendas es un proceso a menudo contencioso que puede llevar mucho tiempo.

Por el momento, Wolf dice que los mayores aumentos de alquiler se están produciendo principalmente en los estados del cinturón solar como Arizona y Texas, y las grandes ciudades costeras, incluida San Francisco, experimentan saltos mucho más tibios.

Una preocupación entre algunos economistas es que cuando se levanten las moratorias de los desalojos durante la era pandémica a finales de este año, los propietarios podrían aumentar los alquileres para compensar la pérdida de ingresos, en función de los valores más altos de la propiedad y la expectativa de que los inquilinos tengan ingresos abundantes.

Cambios lentos y cíclicos

Pero otros economistas no creen que la inflación inmobiliaria se vuelva problemática, señalando el hecho de que los cambios son lentos y cíclicos. «Simplemente no estamos tan preocupados o convencido de que ya hemos visto un cambio de régimen en la inflación ”, dijo Julia Coronado, cofundadora de MacroPolicy Perspectives.

Aun así, Janet Yellen, la secretaria del Tesoro, expresó la semana pasada cierta preocupación por el calor excesivo en el mercado de la vivienda, particularmente en la medida en que está afectando a familias de ingresos bajos y medios.

“Me preocupa la asequibilidad y las presiones que crearán los precios más altos de la vivienda para las familias que compran una casa por primera vez o tienen menos ingresos”, dijo a CNBC.

En la Fed, el debate sobre la inflación de la vivienda se está produciendo mientras el banco central se prepara para comenzar a desacelerar la tasa de su apoyo monetario a la economía, lo que ha resultado en tasas de interés e hipotecarias bajas que han ayudado a impulsar el auge de los precios de la vivienda.

Algunos funcionarios de la Fed abogan por que el banco central reduzca más rápidamente sus 40.000 millones de dólares en compras mensuales de valores respaldados por hipotecas para aliviar un poco el mercado de la vivienda, pero otros argumentan que el efecto sería modesto.

Fuente: Financial Times