Dólar y valor del metro cuadrado

La suba del dólar por detrás del aumento de los precios a nivel local y el incremento de la inflación en Estados Unidos impactan en el mercado inmobiliario

Con un dólar que se atrasa frente a la inflación, ya no solo los pesos pierden su valor día tras día. ¿Cómo golpea la suba de costos en divisa extranjera a los desarrolladores? ¿Qué pasará con los precios de las propiedades? ¿Es momento de sacar los dólares del colchón y resguardarlos en ladrillos o todo lo contrario?

De forma sintética, Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV), explica el fenómeno de la siguiente manera: “La inflación de costos en dólares en la Argentina se da porque hace 18 meses que el dólar está más lento con una inflación en pesos que no para de subir”. El desarrollador sostiene que eso no ocurriría si el dólar no fuera usado como ancla inflacionaria y subiera al ritmo de la devaluación. “Si la devaluación es menor que la inflación se da un encarecimiento en dólares”.

No es que el dólar “esté quieto”, sino que su valor sube menos que los precios: en febrero, la divisa aumentó 18,7% interanual (el oficial pasó de $95,12 a $112,95 según los registros del Banco Central), pero la inflación fue 52,3% en el mismo período. El primer impacto se da en los emprendimientos en construcción, indica Martín Boquete, director de Toribio Achával. Aunque aún se encuentran en niveles bajos, “aumentan los costos de la obra en dólares y eso indefectiblemente hace que los desarrolladores tengan que subir los precios”, explica. Sin embargo, cree que el valor del metro cuadrado en pozo (promedio US$2484/m² según ZonaProp) y a estrenar (promedio US$2580/m²) no aumentarán en el corto plazo, debido al complejo contexto en el que se da el fenómeno.

Resignar ganancias

“Los desarrolladores ya vienen de resignar ganancias para poder vender en un mercado tan débil como el que venimos viendo. Ya no tienen tanto más margen para bajar, por lo tanto, tienen que aumentar en función del aumento del costo. Pienso que, en los próximos 30 días, sí se van a dar subas”, pronostica.

Para Gustavo Llambías, vicepresidente de AEV, no es tan lineal. “Es muy difícil para los que manejamos proyectos de dos o tres años hacer conclusiones con lo que pasa en un par de meses. Por supuesto que el encarecimiento de costos en dólares no favorece, pero también era irreal la situación anterior, cuando el dólar saltó a casi $220 y parecía que los precios en dólares se habían pulverizado”, analiza. Para el desarrollador, cuando se habla de estos fenómenos no se puede sacar conclusiones rápidas. “Hay que mirar plazos más largos”, enfatiza.

En tanto, en el corto plazo, algunas fuentes del sector creen que el impacto podría verse en las propiedades usadas, cuyo valor se ubica hoy en US$2202/m². “Cuando el dólar se queda quieto las unidades usadas se venden más y por el contrario, las construcciones se venden menos”, asegura Diego Cazes, director de L.J. Ramos. “Para mí este es un buen momento para el usado”, sostiene.

Por el contrario, Llambías resalta: “El propietario que vende una unidad usada o a estrenar estaba pidiendo determinada cantidad de dólares y ahora esos dólares se consiguen más baratos”. Por eso, cree que los dueños pueden llegar a tener la tentación de subir los precios en dólares, aunque resalta que en este momento “eso es complicado”. “La principal conclusión es que la Argentina sigue con una inestabilidad y volatilidad muy grandes, que nunca favorecen los negocios y decisiones de inversión a largo plazo. Es una emergente más del problema”, concluye.

La inflación en dólares en Estados Unidos

Algo que se escucha en el sector en el último tiempo es que “es momento de resguardar los ahorros e invertir en ladrillos”, sobre todo cuando en Estados Unidos se registró, en 2021, una inflación anual del 7%, la más alta desde 1982. ¿Es correcto ese análisis? Para Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, el fenómeno “le pone un piso a la caída del valor de los inmuebles”. “El valor del metro cuadrado ajustado por inflación en dólares es todavía menor y eso es malo en términos del patrimonio de los propietarios”.

Según precisa, el valor nominal del metro cuadrado hoy se encuentra 11% por encima del mínimo del período 2014-2022, pero si se ajusta por inflación, la cifra pasa a estar 7% por debajo. “Mi conclusión es que e valor del metro cuadrado está cayendo mucho más de lo que creemos, porque asumimos que el dólar es algo estable, pero no es así, pierde valor y más ahora”, enfatiza.

“La inflación de Estados Unidos acelerando al 8,5% anual es un indicador a tener en cuenta porque significa, en un mercado con valores a la baja, que la caída real es todavía mayor, solo que no la vemos reflejada en los precios. Como con los pesos, pero ahora con los inmuebles”, afirma.

En tanto, Llambías considera que comprar bienes tangibles puede ser una buena forma de defender o resguardar el valor adquisitivo, “en especial cuando el dólar, que en la Argentina consideramos moneda de referencia, va camino a tener inflación de dos dígitos en Estados Unidos”, dice. Sin embargo, aclara: “Con inestabilidad, tanto local como global, todo es muy opinable”.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sostiene que “guardar dólares en este nuevo paradigma macroeconómico global no es lo que se recomienda”. En un informe publicado en Reporte Inmobiliario expone: “Es evidente que es mucho mejor resguardar los ahorros en activos reales y los inmuebles son lo primero que hay que mirar”.

Sin embargo, reconoce que en nuestro país hay dificultades para hacerlo, entre otras cosas, “porque las rentas por alquileres están en su piso histórico”. De todas forma, asegura que el mundo se acerca a “una era en la cual los ladrillos están volviendo a brillar” y plantea que la inflación en el mundo se convirtió en “un aliado inesperado para el sector”.

En esa línea, para Boquete, la situación podría alentar a quienes “tienen los dólares bajo el colchón”. “Creo que pueden llegar a entender que es un buen momento para invertirlos en ladrillos, que van a seguir siendo dólares en el futuro”, asegura. Norberto Lepore, presidente de Lepore Propiedades, opina en el mismo sentido: “El consumidor final ve que sus dólares tienen menor valor para cualquier cosa, mientras que los valores de los inmuebles van a subir. Hay demanda retenida por un lado y gente que está comprando porque entiende que el billete se puede asegurar en ladrillo”.

Fuente: La Nación