Créditos: la mitad de las casas ofrecidas no pasan el “apto” de los bancos

En septiembre, los préstamos hipotecarios crecieron 17%. Pero una parte de las operaciones se cae porque las entidades encuentran fallas en la documentación, reformas no declaradas, problemas en los planos, cuestiones edilicias o se trata de donaciones familiares.
Los créditos hipotecarios siguen en alza, crecieron 17% en septiembre y el Gobierno cree que culminará el año con préstamos para la vivienda otorgados por $ 50.000 millones. Pero no todo es color de rosa. Las exigencias que imponen los bancos para que el inmueble sea “apto” para el crédito no se cumple en casi la mitad de las casas y los PH. Según fuentes del mercado inmobiliario y de las entidades financieras, cerca de un 30% de las operaciones no se concretan porque los inmuebles no califican como “apto crédito”. Aquí los problemas más comunes:
•“La mitad de las casas no son aptas para crédito”, aseguró a Clarín Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Es porque presentan algún problema de papeles o documentación. También fallas edilicias.
• La primera condición es que esté escriturado. “Parece obvio pero hay gran cantidad de edificaciones a estrenar que se ofrecen, incluso dentro de barrios privados, que no fueron escrituradas. Sin escritura no hay crédito y escriturar no es algo que se haga en pocos días”, explica el titular de Reporte Inmobiliario.
• La propiedad debe tener la división correspondiente, con reglamento de copropiedad y certificado de final de obra.
• Tanto el reglamento de copropiedad y escritura, son los elementos que los veedores de los bancos exigen a la hora de aprobar la entrega del crédito. “Dada la demanda actual, estos trámites que se gestionan en cada municipio son muy lentos”, afirma Gómez Picasso.
• También los planos municipales deben estar aprobados. “Es común ver edificios con departamentos habitados pero que no cuentan con las aprobaciones de planos municipales”, explica el titular de Reporte Inmobiliario. Es común también que haya casas cuyos terrenos han sido escriturado, pero no así la construcción. En esta cuestión en particular, los más exigentes son los bancos públicos.
• Las entidades desestiman la venta si el bien está a nombre de un pariente del vendedor o en plena sucesión.
• Otro tema relevante es constatar que en los planos del inmueble aparezca el bien tal cual va a a ser adquirido.
• Si la propiedad sufrió alguna modificación y esta no consta en los planos, el crédito puede caerse.
• Los bancos toman la superficie real, la que releva el tasador oficial. Esto es porque el valor al que se pretende concretar la operación debe ser acorde al precio de mercado y tener lógica con la tasación media de la zona.
• Otra traba que puede aparecer es si el bien fue donado. Hasta el código civil anterior que rige desde 2015, las donaciones de padres a hijos (que se utilizan frecuentemente para evitar el pesado trámite de la sucesión), eran títulos válidos. Desde la sanción del nuevo código, todas las donaciones son observables.
• Esto significa que los inmuebles donados desde 2015 no son sujetos de crédito porque puede aparecer algún heredero objetando la donación y haciendo caer la venta.
• Pero los bancos aplican esta norma para todas las donaciones. “Se extreman los cuidados y las áreas de legales de los bancos prefieren abstenerse de toda propiedad donada, sin hacer distinción de si el bien fue donado con el anterior código o no”, explicó a este diario Andrea Temporetti, escribana de varias entidades financieras.
• Finalmente, una vez encontrada la propiedad, si fue aprobada por el banco, habrá armarse de paciencia.
•“Los tiempos se están acotando pero se forman cuellos de botella”, admitieron en una entidad.
• Una vez que se decidió por la propiedad se calculan hasta 60 días para poder escriturar. El proceso de tasación dura 10 días, pero luego habrá que esperar un turno con el escribano que designe el banco.