Crédito hipotecario: prevén un trimestre recesivo por el dólar

No es algo nuevo: la volatilidad del tipo de cambio produce incertidumbre, pero los entendidos distinguen dos etapas en la gestión de las hipotecas. “Cuando el dólar saltó a $20, hubo espacio para negociar mayores montos y plazos (más años para pagar), pero a partir de abril el mercado se contrajo drásticamente”, reseña Ignacio Mel, de Mel Propiedades. El escenario cambió no sólo por el efecto devaluatorio sino también por la suba de tasas, que encarece el valor de las cuotas y eleva las exigencias de ingresos a los solicitantes de créditos.

Con todo, Rozados aclara “no falló el sistema de crédito sino el descalce de monedas generado entre las tasaciones dolarizadas de inmuebles y los ingresos y préstamos computados en pesos”. Este especialista, además, no descarta que se produzcan nuevas bajas en la cantidad de operaciones de compraventa en los próximos meses hasta que el dólar se estabilice.

El surgimiento de los créditos UVA (ajuste de cuotas por inflación más una tasa) reactivó el mercado inmobiliario. Un dato ilustra el despegue: en 2017, en Capital se escrituraron 63.382 propiedades, casi el doble de las registradas en 2015 (37.392). “El año pasado, 7 de cada 10 interesados venían con créditos”, explica Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios. Y añade que, tras la corrida, “ese porcentaje cayó al 20%”. Pepe sostiene que en estos días, la mayoría de las operaciones se concretan sin hipotecas.

Las últimas estadísticas no registran el impacto del último proceso devaluatorio en el mercado, cuando el dólar saltó de $25 a $28. En rigor, el Banco Nación (líder absoluto en créditos) otorgó en el primer cuatrimestre del año casi 22.000 hipotecas (94% bajo la fórmula UVA) por un total de $29.000 millones. “La cifra cobra una magnitud enorme si se tiene en cuenta que en todo 2017 la entidad aprobó 26.248”, dice un informe elaborado por Reporte Inmobiliario.

Relación cuota y alquileres

Guillermo Galluzi, gerente departamental del Nación, reconoce que las solicitudes decayeron y que en mayo registraron una caída de 30%. “Es lógico porque hay más incertidumbre”, subraya, pero agrega que la tendencia podría modificarse dentro de tres meses por varios factores: “Si el dólar se estabiliza entre $27 y $29 y se reabren las paritarias, la demanda se reactivará, porque en definitiva si bien las cuotas aumentaron, los precios de los alquileres también”.

Galluzi revela que al 22 de junio pasado, la entidad aprobó 30.170 créditos por $38.624 millones, en su gran mayoría UVA. En estos días, la entidad trabaja a destajo para resolver los trámites atascados por el nuevo valor del dólar y las tasas, que requieren de la aprobación de la casa matriz, “para respetar las condiciones originales en el momento que se solicitó”, dijo el funcionario.

En líneas generales, fuentes del mercado coinciden en que más allá de esta coyuntura complicada, la demanda de créditos continuará vigente por el alto déficit de viviendas. Una estadística del Banco Ciudad revela el impacto de la volatilidad del tipo de cambio. En la primera quincena de mayo (cuando el dólar saltó a $25), la cantidad de solicitudes disminuyó 13% con respecto al mismo lapso del mes anterior. “Cuando se estabilizó, hubo una recuperación y el mes terminó con un alza de 4%”, dice Alejo Espora, economista jefe de la entidad.

“Esa misma tendencia -completa- se observó cuando el dólar pasó a costar $28. La evidencia empírica, en nuestro caso, es que el mercado se recomponga cuando el tipo de cambio no tenga saltos bruscos y se estabilice, y que esta estabilidad sea duradera. Otro factor importante son las recomposiciones salariales”, finalizó.

Fuente: Clarín