Con dólares en la mano, comprar una vivienda puede salir hasta 25% menos

El mercado se achicó al extremo por la devaluación, el cepo y la incertidumbre económica. Solo se realizan operaciones de oportunidad. Ganan los que tienen billetes y encuentran a quien necesita vender.

En la Argentina, el que apostó al dólar ganó. Y si tiene la cantidad suficiente como para comprar un inmueble, puede ganar aun más. Los precios de las propiedades apenas variaron en el último tiempo. Pero, de acuerdo a agentes inmobiliarios y especialistas consultados por TN.com.ar, los propietarios con necesidad de vender aceptan contraofertas hasta 20 por ciento menores al precio de lista.

Este es el panorama del mercado en la era del nuevo cepo cambiario. Si hasta hace un año y medio los agentes inmobiliarios se entusiasmaban por el boom del crédito hipotecario UVA y los vendedores subían precios por la mayor demanda de viviendas, la situación ahora es totalmente inversa. El mercado se redujo al extremo y solo se realizan operaciones por necesidad u oportunidad: quien está apremiado, acepta menos dólares por su inmueble y quien tiene los billetes los hace valer.

“Los vendedores se retiraron. Si no les compran con los dólares en la mano, no venden”, dijo Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). “Pero las contraofertas son importantes, del orden del 15 o 20 por ciento” de rebaja, agregó, en diálogo con TN.com.ar

Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño.:Cuando un propietario necesita vender, escucha contraofertas. A principios de año, aceptaba entre un 5 y un 10 por ciento menos. Hoy, entre 15 o 20 por ciento. Algunas pocas llegan al 25 por ciento también”, relató.

El mercado inmobiliario se desinfla desde que el dólar comenzó a subir, a mediados de 2018. Las restricciones cambiarias de comienzos de septiembre agregaron más trabas a un mercado complicado, aunque, como dijo Pepe, “el 99% de las personas que iban a comprar un inmueble ya venían juntando los dólares”.

El Banco Central solo permitió acceder a las divisas a quienes tenían un crédito hipotecario en trámite para comprar una vivienda de precio medio.

En septiembre, último dato disponible, el Colegio de Escribanos porteño concretó 2871 operaciones en la Ciudad de Buenos Aires, un 19,1% menos que en el mismo mes de 2018. La baja acumulada en nueve meses llega al 44% anual. En septiembre, el precio promedio, en dólares, cayó 6,2% anual.

Los escribanos de la Capital Federal proyectan que el año cerrará con el peor registro desde que llevan estadísticas, en 1980: unas 29.000 operaciones de compraventa. Las transacciones con crédito hipotecario se derrumbaron 81,5% anual: apenas 2192 en todo 2019.

Los escribanos de la provincia de Buenos Aires dan cuenta de un panorama similar. La cantidad de operaciones cayó 12,3% anual.

En el mercado inmobiliario los precios suelen subir más rápido de lo que bajan. Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, las unidades usadas registran una caída del 5% anual, en dólares, aunque los departamentos a estrenar mantienen su valor en moneda dura.

El especialista remarca que, más allá de esos valores tan inelásticos, el que necesita vender acepta hacerlo a menor precio. “En las operaciones en las que tuvimos acceso a conocer, las rebajas respecto del valor de publicación van del 9 al 24 por ciento”, dice Rozados.

El tamaño de recorte varía en función de la localidad y el tipo de propiedad, aclara Rozados. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes en un barrio muy demandado como Palermo mantiene su precio. Una unidad de cuatro ambientes en zonas menos buscadas, como Liniers, la demanda es menor y el precio final dependerá de la flexibilidad y la necesidad del lado de la oferta.

“La caída en la cantidad de operaciones demuestra que la oferta no está apremiada por vender y reducir drásticamente el valor. El tiempo dirá si el que hoy se resiste podrá obtener el valor que pretende o, por el contrario, va a tener que reducir sus pretensiones y va a haber perdido tiempo”, dijo Rozados.

Gabriel Gruber, Director Regional de Properati, entiende que los precios de los departamentos usados deberían tender a la baja. “Hoy, el costo de la obra nueva en un barrio como Palermo, Villa Crespo o Almagro ronda los 2000 o 2200 dólares por metro cuadrado, terreno incluido. Un usado cotiza a 2800 dólares (por m2). Es muy probable que los precios terminen ajustando, los usados no pueden estar por arriba” de un inmueble a estrenar explicó. “Si vas con dólares a un departamento en construcción, te llevás casi 50 por ciento más de metros que al comprar un usado”, agregó.

Los agentes inmobiliarios apuestan a que la baja en el costo de la construcción medido en dólares y la posibilidad de invertir en pesos atraiga a inversores a emprendimientos desde el pozo.

En dos años y medio, crisis y devaluación mediante, el costo de construcción en la Capital Federal cayó a 638 dólares por metro cuadrado -sin contar el terreno-, contra los 1188 dólares registrados en mayo de 2017 -pico de la serie, según reporte inmobiliario-.

“La inversión desde el pozo se reactivó”, dijo Bennazar. “Los desarrolladores están dispuestos a vender en pesos. Entonces, uno coloca pesos y, cuando esto se normalice, obtiene un resultado en dólares”.

Sin embargo, Pepe sostuvo que la oportunidad de inversión todavía en veremos. “Por la incertidumbre, está todo muy frenado. Suponíamos que mucha gente se iba a volcar a la inversión desde el pozo, porque se invierte en pesos ajustados por el índice de costo de la construcción y después la inversión se dolariza, las propiedades se siguen vendiendo en dólares”, explicó.

Gruber coincide en que el fideicomiso al costo es, en la actualidad, una manera de ahorrar en pesos en un activo dolarizado, pero aclaró: “El fideicomiso ajusta según el costo de la construcción y hay una relación con el dólar; cada vez que sube, impacta en ciertos insumos y, con rezago, en los sueldos de los obreros. Entonces, la gente tampoco sabe hoy cuánto termina costando en dólares”.

Fuente: Ámbito