Por qué el mercado inmobiliario sufre con la inflación

Los alquileres son una de las variables que más se ve afectada.  Como los inmuebles no bajan su valor o lo hacen menos que las devaluaciones, las rentas en dólares han caído en forma constante. 

Por Mariano Capellino, CEO de INMSA

Hoy, la renta real en dólares es prácticamente 0 si le descontamos la inflación de los EEUU. Y en ciertos tipos de activos, los de mayor valor, es negativa. 

Esto sucede porque los precios de los alquileres deben acompañar las posibilidades de pago de quienes rentan mientras que el valor de la propiedad se mantiene estable o cae menos que la devaluación.  Para esto no hay solución, salvo que, como sucede en los países más estables, los inmuebles tengan una fuerte corrección en su precio acompañando la situación económica que se vivió con la devaluación. 

Argentina es el único país del mundo que frente a una fuerte devaluación se pretende mantener el valor en dólares de sus inmuebles. Por ejemplo, en EEUU o España frente a una crisis económica fuerte como la que vivieron en la década pasada, el valor promedio de los inmuebles cayó hasta llegar en muchos casos a un 30% de su valor.  En esos países, como los alquileres se mantienen estables por tener monedas que no sufren procesos de alta inflación, la rentabilidad de los alquileres crece en forma proporcional a la caída del valor del inmueble. 

Parece ilógico, pero hoy en España o  en ciertas zonas de EEUU la renta neta de un inmueble puede rondar entre el 7 y el 10%, mientras que en Argentina, sólo alcanza, cómo mucho, el 2%. 

Mientras no se transparenten los precios y los mismos acompañen los procesos económicos, no será negocio invertir en el sector inmobiliario.
Por otro lado, el otro problema grave del sector es la volatilidad en el costo de construcción. Argentina ha tenido durante los últimos años un costo de construcción similar al de Estados Unidos o España, Italia o Portugal. Con la devaluación, el costo cayó pero no lo suficiente para hacer rentable a mediano plazo un desarrollo. Siempre está el riesgo de una nueva devaluación que hace que lo invertido, no pueda recuperarse ya que si se quiere vender considerando el costo de construcción pagado, no se encuentran compradores que quieran pagarlos. Y si se baja el precio del inmueble, se pierde dinero. 

La inflación es el cáncer de muchos sectores y el sector inmobiliario es uno de ellos. Otro sectores pueden rotar rápidamente su productor. Construir demanda de 2 a 3 años y las variables en los precios, pueden ser catastróficas para el negocio.  Hasta tanto no tengamos costos de construcción competitivos con el mundo, tasas de inflación y de interés bajas y un fuerte impulso al crédito hipotecario, el mercado inmobiliario seguirá en shock con la creciente necesidad de reducir drásticamente sus precios para revitalizarse.