El martes, el ministro de Interior, Rogelio Frigerio, y el secretario de Vivienda, Iván Kerr, recibieron a las cámaras de bancos y otros actores del sector privado y, según la comunicación oficial, analizaron medidas para «mejorar la accesibilidad de los créditos».
Según reconstruyó TN.com.ar en base a cinco fuentes que formaron parte de la reunión, hubo tres temas que concentraron la mayor atención: la simplificación de trámites de tasación y escrituración; la ampliación del sistema UVA para que no solo sirva para indexar el crédito, sino también para definir el monto del préstamo y el valor de la compraventa del inmueble; y el otorgamiento de créditos para desarrollos desde el pozo, lo que permitiría ampliar la oferta de inmuebles.
Trámites: El proceso de escrituración de un inmueble puede demorar dos meses en bancos públicos. Son tiempos de zozobra para los tomadores de los créditos hipotecarios, que ya tienen el inmueble señado y ven que la propiedad, que cotiza en dólares, se aleja ante una devaluación como la de la última semana.
El Gobierno ve con buenos ojos la eliminación de la tasación presencial del inmueble. Argumenta que existen otros elementos que permiten considerar si la propiedad cotiza a un precio correcto, como relevamientos de valores de metros cuadrados por zona. Entiende que la tasación podría hacerla el ejecutivo del banco, sin necesidad de recurrir a una tercera persona que vaya a la casa.
«Se mencionó la tasación, pero no es que se va a dejar de lado», dijo José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, que participó del encuentro. «El banco la puede pedir o no, en función de su riesgo. Pero está comprobado que ahí no está el problema, porque demora, a lo sumo, una semana», argumentó.
Los bancos, agentes inmobiliarios, desarrolladores y escribanos sí coincidieron en la necesidad de agilizar los tiempos de la escritura, sobre todo en los bancos públicos. En las entidades privadas, una escritura puede demorar entre 30 y 40 días. En la banca pública, los tiempos se estiran aun más.
Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos porteño, anotó una recomendación para agilizar el trámite.»Hay que pedir que apenas los bancos se hagan de la documentación, le giren el archivo PDF a los escribanos, de manera de superponer los tiempos bancarios con los tiempos notariales», escribió.
Los bancos suelen trabajar con una lista más o menos cerrada de escribanos. Eso, sobre todo en la banca pública, genera cuellos de botella y dilata los trámites. Por eso, desde el sector inmobiliario piden que el comprador pueda designar un notario de confianza o que las entidades abran esa nómina.
«Puede haber una objeción de los bancos, porque son los que ponen el dinero. Pero el escribano, por ley, está habilitado a dar fe, por lo que debería merecer la misma confianza que lo ponga uno u otro», dijo Rozados.
Todo el poder a las UVA: El Gobierno y el sector privado diagnosticaron como problema el descalce de monedas.El crédito es en pesos, el tomador se endeuda en UVA y debe pagar en dólares.
Según fuentes oficiales y privadas, el sistema debería tender a hablar el mismo idioma: el de las Unidades de Valor Adquisitivo. Sin embargo, en el Ejecutivo aclararon que no lo impondrán, sino que deberá adaptarlo el mercado.
Los escribanos y agentes inmobiliarios pidieron a los bancos que los créditos se fijen en UVA. Es decir, que la persona califique y acceda a un préstamo no por un millón de pesos, sino por su equivalente en UVA. Esto permitirá que el poder de compra del crédito quede congelado desde que comienza la búsqueda de la propiedad.
«Hay que convencer a los bancos para que mantengan los créditos preadjudicados, congelando el otorgamiento en UVA y no en pesos. La relación cuota – capacidad de repago no se vería afectada, pues el banco puede estirar las cuotas», analizó el escribano Caputo.
Bennazar, de la CIA, dijo que, con ese requisito, las inmobiliarias y los desarrolladores podrían «evangelizar» a los propietarios para que vendan en UVA y no en dólares.
«Así, si calificaste para un crédito UVA en noviembre del año pasado, hoy ese crédito tendría la actualización de la UVA», dijo Bennazar. «Propusimos que, desde el momento cero, el crédito sea por «x» cantidad de UVA, no de pesos. Nosotros trataremos de convencer a los constructores para que apliquen la unidad de valor (en lugar del dólar). Y una vez que hagamos ese proceso,comenzaremos a trabajar para que los que venden propiedades usadas también empiecen a concretar operaciones en UVA», agregó.
En este caso, los desarrolladores, más habituados a las operaciones inmobiliarias, serían puntales de lanza. Los particulares que eventualmente venden una vivienda se sumarían con el tiempo.
De esta forma, se evitarían los contratiempos previos a la operación: la desactualización del crédito por inflación y por depreciación del peso. El tomador del préstamo se endeudaría más a medida que la inflación acelera, pero podría cerrar la operación sin mirar el valor de la divisa, porque todo el sistema estaría calzado en la misma unidad de cuenta.
Créditos intermedios y boletos registrables: Los desarrolladores y cámaras inmobiliarias también pidieron dinamizar el incipiente sistema de créditos intermedios: un banco presta al desarrollador para que construya desde el pozo y luego presta al comprador del departamento a construir.
La principal traba para este tipo de operaciones es la falta de escritura: como el inmueble no está terminado ni registrado, no puede escriturarse. Por eso, el vicepresidente del Banco Central, Horacio Liendo, dijo que la autoridad monetaria trabaja en un sistema de registro de boletos de compraventa.
El registro de los boletos depende del Banco Central, que debe instrumentar una normativa que permita a los bancos tomarlos como garantía, y del Gobierno, que debe crear el registro o instar a los registros de la propiedad de cada jurisdicción para que acepten estos instrumentos.
